回顾2020年，中国产城融合行业迎来了新的机遇和挑战：政策层面，2020年作为基础设施领域公募REITs的元年，具有成熟运营项目的运营商将会赢得先机；效益优先成为产业园区发展的基本要求，土地要素市场化配置改革加快，工业厂房相关政策日渐趋严；开发区整合行动在浙江启动，或将由地方向全国传导；自由贸易试验区结合地方区域特色，差异化发展。经营环境层面，融资重点支持制造业、科技等重点领域和小微、三农等薄弱环节融资；都市圈重点城市的郊区新城成为投资发展的机遇区域；“新基建”成为产业投资领域的行业风口。根据当前行业发展环境，从企业自身发展出发，一是紧跟产业结构调整机遇，加强产业股权投资，打造全价值链服务生态；二是资源整合优势互补，构建战略合作，增强综合服务能力；三是提高精细化运营水平和立体化服务能力，全方位精准对接企业需求。
一、行业发展概况
（一）行业政策环境 1.2020年是REITs起步元年
基础设施REITs稳步推进，丰富融资渠道。2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。多地相继出台细则推进REITs发行落实工作：9月，北京市发展和改革委员会等六部门联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，主要围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面提出12条政策措施，集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化的基础设施REITs运营管理龙头企业。
2021年1月21日，国家发改委发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》，稳妥推进基础设施REITs试点，把握好基础资产质量。1月29日，上海市发布正式发布《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—审核关注事项（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号—发售业务（试行）》等3项配套规则，为上海市基础设施领域公募REITs的打包、审核和发售提供操作指引。
2.规范产业用地，引导精细化运营
2020年，国家和地方政府为规范产业用地使用行为，提升用地效率，出台了大量的有关工业用地创新、集约、高效利用的新政。2020年4月，广州市推出《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》，对M0做出更精准定义，指引明确了M0用地在主体、产业和投入产出标准的准入要求；2020年4月16日，成都市推出《成都市人民政府办公厅关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》，业内将该政策视为“国内最严M0新政”。政策尤其强调精准供应，明确M0用地不准分割。
3.浙江省开展开发区整合，培育2-3家较强运营能力和资本实力的运营平台
2020年，浙江省继续领先产城行业变革，在5月印发《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见（征求意见稿）》指出，到2021年全省开发区（园区）由现在的1010个整合到150个以内（不含转型提升的特色小镇、小微企业园等），整合培育2-3家具有较强运营能力和资本实力并具有新型运营模式的运营平台。
4.紧跟区域发展战略，自贸区聚焦优势产业
2020年6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，在制度设计上强调以现代产业体系为支撑，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力；9月21日，国务院《关于印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知》，《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》指出北京建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业，扩大开放先行区、数字经济试验区；《中国（安徽）自由贸易试验区总体方案》指出安徽加快科技创新策源地建设、先进制造业和战略性新兴产业集聚发展；《中国（湖南）自由贸易试验区总体方案》指出，湖南打造世界级先进制造业集群、联通长江经济带和粤港澳大湾区的经济走廊。
（二）行业经营环境 1.国际环境
疫情之下，各国“自扫门前雪”，加剧了产业不安全性。当今世界正在经历百年未有之大变局，世界经济深度衰退、国际贸易和投资大幅萎缩，我国外贸发展外部环境严峻复杂；国际金融市场动荡；受全球疫情影响，国际交往受限、经济全球化遭遇逆流；国家保护主义和单边主义盛行、地缘政治风险上升。疫情之下，各主要国家都积极采取措施保护自家的产业安全，客观上又加剧了产业的不安全性。
2.国内环境
在内循环新格局下，国内继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。国家领导人审时度势提出了构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。区域发展协同性不断增强，城市群内部结构不断优化；货币总量和结构性政策同步推进。2020年中央经济工作会议中明确指出，2021年宏观政策将保持连续性、稳定性和可持续性，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，把握好政策的时度效。
受国外疫情影响，大量外国低利率资本进入国内。2021年人民币升值压力将继续加大，人民币资产面临系统性重估，外资涌入势头将更加凶猛，其中大陆股市、土地、房产等依旧是境外资金追逐的热点，单是2021年1月8日北上资金全日净买入就超过了200亿元。
银行房地产贷款“红线”划定占比最高不能超40%。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，规定银行房地产贷款“红线”划定占比最高不能超40%。此次金融供给侧结构性改革，加强银行业金融机构内在约束，重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资。
3.行业环境
人口区域聚集态势持续强化。伴随城市化进程，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段。从人口流动来看，长三角、珠三角、京津冀以及成渝城市群中心城市和中西部地区新一线、核心二线城市将受益于人口集聚，迎来更大的发展空间；同时，户籍制度改革的加快，都市圈同城化建设将进一步增强以中心城市为龙头的都市圈的人口集聚能力；未来这些城市人口集聚能力强，经济基础好，产业生态优，营商环境佳，交通通达性高，产业发展内生动力强的城市将成为未来发展的重点区域。
市场化主体将深度参与到片区开发和运营中来。“十三五”期间，园区土地成本、开发成本急剧攀升，地方政府园区债务矛盾十分突出。据统计，截至2019年9月30日，我国累计园区债共计1761只，规模合达13159.95亿元，较多地集中在2015年之后发行，且将于2020-2024年集中到期。随着国家对地方政府债务监管强化，政府投资将转向市场投资，更多具有雄厚投资融资能力、灵活开发建设模式、强大招商资源配置、专业资产运营能力的市场化主体将不断参与新城建设与运营中来。
“新基建”成为产业投资领域的行业风口由于全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远，基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长，成为经济增长的新亮点。2020年4月10日，国家发改委、中央网信办印发《关于推进“上云用数赋智”行动 培育新经济发展实施方案》的通知，提出要加快数字产业化和产业数字化，培育新经济发展，构建新动能主导经济发展的新格局。“新基建”成为新经济、新业态的基础设施，作为稳增长、调结构的重要利器，成为行业风口。
郊区新城建设成为我国城镇化接下来的重点工作。2020年10月31日《求是》杂志刊发最高层重磅文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，在“完善城市化战略”一章中，习总书记强调：要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展。而郊区新城如何高质量构建，成为我国城镇化接下来的重点工作。
大力增强产业链和供应链自主可控，解决关键核心技术“卡脖子”问题。随着经济发展阶段的变化，我国科技在核心基础零部件（元器件）、先进基础工艺、关键基础材料、高端通用芯片、基础软件产品、精密仪器、高端制造装备等关键领域的核心技术仍受制于人的问题日益突出。未来将大力增强产业链和供应链自主可控，全面加大科技创新和进口替代力度，拉长长板、补齐短板，优化和稳定产业链、供应链。
二、行业案例分析
（一）业绩榜单分析

2019年度中国产业园区运营商营业收入100强   单位：亿元
排名	运营商	营业收入	排名	运营商名称	营业收入
1	深投控	1993.4	51	成都天投	37.85
2	华夏幸福	1052.1	52	重庆万盛经开	36.42
3	招商蛇口	976.72	53	星月投资	35.47
4	珠海华发集团	792.69	54	大横琴	34.14
5	成都兴城	632.79	55	长沙经开	33.99
6	越秀集团	586.01	56	株洲高科	33.81
7	泰达控股	424.68	57	中电光谷	33.77
8	广州国发	414.9	58	江苏吴中经发	31.3
9	陆家嘴	189.53	59	国测集团	30.49
10	深业集团	167.87	60	洛阳城投	30.49
11	中国南山	132.92	61	天安数码城	30.48
12	青岛城建	132.6	62	西安高新	30.46
13	云南工投	117.57	63	杭州富阳城建	29.89
14	常高新	116.53	64	天津海泰	29.7
15	苏高新集团	111.73	65	南京高科	29.3
16	中发展	101.73	66	济南西城开发	27.85
17	重庆两江	98.72	67	中国宏泰发展	26.7
18	北科建	96.05	68	徐州经开	26.45
19	东湖高新	94.23	69	中山火炬	25.64
20	外高桥	90.05	70	泉州城建	25.44
21	株洲国投	86.37	71	漳州经发	25.43
22	宁波富邦	85.53	72	长沙高新	24.62
23	启迪协信	83.86	73	洛阳城乡建投	23.16
24	佛山建开	82.07	74	南通高新	22.87
25	上海临港	73.42	75	无锡新发	22.51
26	余杭创投	70.51	76	芜湖县建投	22.33
27	绵阳投控	69.96	77	江苏金坛投资	21.61
28	成都产业投资	65.4	78	杭州城建	21.58
29	粤科金融	64.82	79	镜湖新区开发	21.2
30	张江集团	63.89	80	盐城高新	20.83
31	南国置业	63.69	81	湘潭高新	20.7
32	同济科技	63.51	82	天津生态城	20.57
33	天津临港	62.58	83	贵阳高科	20.57
34	亿达中国	60.77	84	杭州钱塘新区	20.33
35	滁州城建	59.82	85	重庆江北嘴	20.3
36	亦庄控股	59.8	86	市北高新	20.15
37	乌鲁木齐经开	58.05	87	黄岛发展	19.56
38	成都高投	58.01	88	宁波大榭	19.31
39	苏州新建元	54.69	89	扬州经开	19.13
40	中节能实业	53.8	90	无锡太湖新城	18.34
41	中新集团	53.11	91	电子城集团	18.25
42	济南城建	53.01	92	秀湖集团	17.76
43	济高控股	52.89	93	大连德泰	16.46
44	漳州城投	45.42	94	西安浐灞河	16.05
45	江苏武进	44.76	95	南京江宁科学园	15.37
46	湖州城建	44.06	96	星河产业	15.2
47	浦东金桥	43.46	97	无锡惠山	15.08
48	南京江宁经开	40.72	98	湘潭万楼新城	14.39
49	常州投资	38.54	99	无锡食科园	14.39
50	南通经开	38.36	100	中集产城	14.36

 

2019年度中国产业园区运营商净利润100强   单位：亿元
排名	运营商名称	净利润	排名	运营商名称	净利润
1	深投控	196.35	51	杭州钱江新城	4.56
2	招商蛇口	188.57	52	宁德国投	4.42
3	华夏幸福	146.85	53	重庆万盛经开	4
4	越秀集团	75.24	54	盐城高新	3.97
5	陆家嘴	50.64	55	芜湖县建投	3.92
6	珠海华发集团	50.51	56	宁波经开	3.8
7	深业集团	36.16	57	无锡太湖新城	3.75
8	星月投资	23.22	58	江苏武进	3.7
9	南京高科	18.75	59	星河产业	3.5
10	重庆两江	18.2	60	长沙高新	3.48
11	滁州城建	16.87	61	天津临港	3.42
12	中新集团	15.44	62	麓山投资	3.4
13	广州国发	15.43	63	电子城集团	3.38
14	成都天投	12.73	64	南京未来科技城	3.33
15	青岛城建	12.71	65	株洲高科	3.32
16	泰达控股	12.36	66	粤科金融	3.21
17	济南城建	11.49	67	宁波富邦	3.18
18	浦东金桥	11.03	68	绵阳投控	3.18
19	成都兴城	10.69	69	中山火炬	3.15
20	济南西城开发	10.61	70	重庆江北嘴	3.12
21	启迪协信	10.56	71	吴江经开	3.07
22	上海临港	10.39	72	江苏锡山经开	3.05
23	同济科技	9.59	73	重庆高开投	2.98
24	国测集团	9.32	74	天津海泰	2.93
25	外高桥	9.21	75	市北高新	2.79
26	成都产业投资	9.07	76	洛阳城乡建投	2.67
27	苏州新建元	8.76	77	扬州经开	2.61
28	中国南山	8.3	78	大横琴	2.53
29	中国宏泰发展	8.28	79	南通高新	2.49
30	余杭创投	8.08	80	中节能实业	2.48
31	合肥城建	7.93	81	镜湖新区开发	2.47
32	常高新	7.27	82	南京江宁经开	2.44
33	中集产城	7.02	83	东湖高新	2.43
34	株洲国投	6.63	84	长沙经开	2.38
35	中发展	6.6	85	邵东生态建投	2.36
36	乌鲁木齐经开	6.44	86	漳州城投	2.31
37	亿达中国	6.38	87	亦庄控股	2.29
38	天安数码城	6.24	88	昆明经开	2.16
39	杭州富阳城建	6.23	89	蚌埠经开区	2.13
40	苏高新集团	6.15	90	江苏金坛投资	2.12
41	北科建	6.11	91	湘潭万楼新城	1.99
42	湘潭高新	6.01	92	湖州南浔经开	1.99
43	中电光谷	5.94	93	广州高新	1.99
44	徐州经开	5.84	94	江苏高淳经开	1.99
45	张江集团	5.66	95	江苏吴中经法	1.93
46	无锡惠山	5.65	96	南宁高新	1.93
47	成都高投	5.63	97	西安高新	1.82
48	常州投资	5.57	98	无锡新发	1.79
49	佛山建开	5.55	99	江阴高新	1.79
50	泉州城建	4.77	100	浦东软件园	1.79

1.股权投资迎来大幅增长，助力深投控逆袭夺魁
在营业收入榜单中逆袭夺魁的深投控，2019年的1993.40亿元，营业收入同比增长177.81%。其关键在于新增并入的天音控股和怡亚通使得新兴产业与高端服务板块中的高端服务业收入大幅增长。
2.强者恒强，差距明显，几乎形成半“垄断性行业”
在行业百强企业中，前三甲的营业收入占比达到35.53%、净利润占比41.21%。前十强在百强中营业收入和净利润占比分别为63.88%和62.34%，皆是超过6成。几乎形成了一种半“垄断性行业”，这严重的两极分化趋势也足以说明，仅有少数的产业园区运营商摸索出了相对比较成熟的商业模式，其它企业尚不具备较强的竞争力。
3.国控运营商仍然是主流玩家，但市场化发展才是行业主流发展模式
无论是产业园区运营商营业收入百强还是净利润百强，入榜企业接近8成都属于国控园区运营商。虽然市场化运营商中不乏招商蛇口、中新集团这样拥有一定政府元素的市场化企业，但是国控运营商仍然是行业的主流，也是这一因素拉低了行业整体净利润水平因素之一。但是在国家政策的推动下和园区债务到期，国控运营商不得不在未来面对市场化的转型，虽然国控运营商是主流，但市场化发展才是行业的主流发展模式。
（二）行业成功案例
1.招商蛇口：精细化运营
2020年，招商蛇口举办的2020南海意库国际市集，意库国际市集，为文创园产品系列打造的专属活动IP；园区配套建设方面，2020年9月，招商蛇口携手苏高新金控联合打造苏州金融小镇；园区智慧化建设方面，目前，招商创库已通过官方移动客户端“小招通APP”，打通内外部数据系统，实现了“3城、5社区、800+企业、1500+客户”的运营业务管理及数据回归。
精细化运营是招商蛇口实现内生式增长的一剂良方，而精细化的园区运营能够推动园区提质增效，这一系列实践都契合招商蛇口目前提升竞争力的发展理念。
2.联东集团：特色产业项目下沉+轻资产运营
2020年，联东的项目维持全国高速扩张态势，新进入约20座城市，新拓展约40个项目，截至目前联东U谷在全国60多座城市投资运营产业园区超过260个。在近三年均维持极高的扩张速度，在2018年，联东打破了原来“2+13”的布局策略（即北京、上海和经济较为发达的13个省会城市），向外扩张意图明显，新布局9座城市，增加了37个项目，2019年新进入约5座城市，新增约30个项目。
在一二线城市盘活存量资产与三四线城市主动承接产业转移的宏观大趋势下，联东为维持在全国的快速扩张脚步，做“特色产业项目下沉”与“轻资产项目”成为不二之选。其中2020年签约的镇江京口项目为轻资产项目，联东提供品牌授权、产研定位、规划设计、产业招商、园区运营等全过程运营服务。
3.金茂产城：发力城市运营
中国金茂在2020年发力城市运营项目，一年内获取了7个项目，分别为武汉、天津、常熟的智慧科学城项目，青岛的大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城，目前，金茂共布局27个城市运营项目。
金茂的城市运营项目快速扩张，体现了城镇化2.0时代城市开发的新需求——打造未来城市示范区。都市圈城市群时代，对于尤其是一、二线城市和强三线城市来说，城市化已经进入到比较深的阶段，城市的诉求并不是在于简单的产业导入，更多在于城市整体形象的打造、服务型城市的打造。
4.张江高科：股权投资回报丰厚
2020年，除了张江总部园、张江机器人谷等新园区亮相的动态外，张江高科凭借产业股权投资项目屡上热搜。其中，明星投资项目微创医疗为其带来丰厚回报，根据张江高科2020年中报，截至2020年6月，公司投资微创医疗所持有的股权市值为69.2亿港元，较年初大幅增值49.0亿港元。微创医疗是国内医疗器械制造公司，也是在张江园区孵化成功的典型案例。另一例关注度较高的投资项目为“智己汽车”，是由张江高科、上汽集团和阿里巴巴联合投资的智能电车项目，该品牌已经在2021年1月首发两款车型。
张江高科的创投实力体现在雄厚的资金、经验、资源、团队实力，所有要素组合成为做科技投行得天独厚的优势，经过几年的实践后，张江的创投已开始为公司带来丰厚的盈利回报。
5.中新集团、锦和商业、德必：产业园区运营企业IPO
2019年，中新集团在剥离了地产板块后，在上海证券交易所挂牌上市。锦和商业于2020年4月登陆资本市场于上交所主板A股上市，也是近十年来第一支在主板上市的民营产业园运营类企业。2020年9月，产业园区运营企业德必成功过会，创业板IPO首现产业园区运营企业过会。三家企业上市案例表明：如果保持重资产投入，IPO上市政策限制依然很大，其融资途径除了一些前端传统的融资方式以外，也更多寄托于资产证券化的政策松动；但德必、锦和商业这类“轻资产”特色产业园企业，受到IPO上市政策的限制，会越来越小。
从三家企业的融资资金流向来看，大部分资金都流向自身产业发展服务能力构建的一些关键环节和重点领域。中新集团向生物医疗投资基金智能叁号、医疗叁号合计注资0.5亿，挖掘、投资生物医疗方向初创企业；2020年二季度公司分别以不超过2亿、0.5亿、0.2亿的资金分别投入IT产业链、5G等科技领域以及大数据等金融创新领域；锦和商业融资资金流向拓展公司园区、楼宇及其他园区、楼宇的增值服务等业务；德必融资资金重点流向“园区智慧精装一体化升级项目”。
6.星河产业集团：构建完整的“房东+股东”发展模式
2020年星河产业集团在创投领域卓有成效。星河产业集团聚焦产业投资、产业服务、创新产业孵化等多个领域，构建自身完整的“房东+股东”的发展模式，其中星河资本投资坚持硬核科技投资，截止至2020年7月，星河资本自有资金投资金额累计超百亿元，资产管理规模超300亿元；累计投资180余家企业，其中30家企业登陆主板、中小板以及创业板。稳健专业的投资助力了广州酷狗、迈瑞医疗、华大基因、宁德时代、爱迪尔珠宝、澜起科技、云从科技等一批明星企业快速成长，也成就了星河资本的优秀业绩。
三、发展机遇与挑战
（一）行业环境机遇与挑战 1.政策环境机遇与挑战
2020年作为基础设施领域公募REITs的元年。随着上市通道打开及REITs工具的逐步完善，具有成熟运营项目的运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将会赢得先机。
效益优先成为产城融合行业发展的基本要求，土地要素市场化配置改革加快。国家和地方政府为规范产业用地使用行为，提升用地效率，出台了大量的有关工业用地创新、集约、高效利用的新政。倒逼园区发展逻辑必须从“规模扩张”向“效益优先”转变，算好“亩产帐”、“单平帐”成为发展共识。这些均要求产业新城运营商不断提升项目运营管理能力，提升产业招商质量和新城建设水平，以提高新城的综合价值，赋能区域经济社会发展。
开发区整合行动在浙江启动，发展趋势或将由地方向全国传导。浙江在2015年提出“特色小镇”、2018年推动“小微企业园”建设、2019年推行“未来社区”，这些创新概念如今都有了较为扎实的落地试点，且每次创新都会带来新的增量机会。此次浙江省开启大幅度的“开发区整合”行动，同样会给产城企业带来业务机会，由浙江传导向全国其他地区的同类试点也值得关注。
国务院颁布多地自由贸易试验区总体方案，结合地方区域特色，差异化发展。随着自由贸易区的扩容，将不断促进这些区域的资本、技术、土地等资源进行重新分配；同时，也将持续吸引高端产业向自贸区汇集，为区域经济发展注入新的活力。
2.经济环境机遇与挑战
融资重点支持制造业、科技等重点领域和小微、三农等薄弱环节融资。2021年，我国经济发展环境面临深刻复杂变化，世界经贸环境不稳定不确定性依然较大，国内经济循环面临多个堵点，重大风险隐患不容忽视。当前国家经济稳中向好，长期向好的发展趋势没有也不会改变。同时，国家宏观政策将保持连续性、稳定性和可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，银行房地产贷款“红线”划定占比最高不能超40%，重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，政策操作上要更加精准有效。
都市圈重点城市的郊区新城成为企业发展的机遇区域。人口区域聚集态势持续强化，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段；从城市发展角度来看，郊区新城建设成为我国城镇化接下来的重点工作。
“新基建”成为产业投资领域的行业风口。在产业链供应链构建方面，2021年将大力增强产业链和供应链自主可控，解决关键核心技术“卡脖子”问题。新产业、新动能、新技术等将成为影响经济增长的关键因素。
（二）企业发展机遇与挑战
未来，中国特色产业新城运营优秀企业更加注重产业运营和服务能力的打造，在创投领域重点发力，在强化产业发展能力的同时，着力提升城市建设水平，不断突破运营服务能力，轻重并举发力产城建设，迎接精细运营时代的到来。 1.投资获取巨额增值收益，打造全价值链服务生态
深投控、张江高科和星河产业集团都在产业创投领域持续发力，深投控新增并入的天音控股和怡亚通使得新兴产业与高端服务板块中的高端服务业收入大幅增长，深投控营收从2018年的717.55亿元疯涨到2019年的1993.40亿元，同比增长达到了惊人的177.81%；张江高科明星投资项目微创医疗为其带来丰厚回报，根据张江高科2020年中报，截至2020年6月，公司投资微创医疗所持有的股权市值为69.2亿港元，较年初大幅增值49.0亿港元；星河产业集团更是单独成立星河资本，坚持硬核科技投资，截止到2020年7月，实现“资产管理规模超300亿元；累计投资180余家企业，其中30家企业登陆主板、中小板以及创业板”的优秀业绩。从2020年政策环境和行业成功案例上可以看出，当前金融政策操作精准有效，重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域；产业股权投资在为相关产业企业机构提供发展支持的同时，未来也将为自身获得巨大的超额增值收益，这对于产业投资运营商构建企业生态构建意义重大。
2.资源整合优势互补，增强综合服务能力
招商蛇口、张江高科牵手行业龙头企业，强强合作发挥各自优势，实现互补式、共赢式发展。招商蛇口联合苏高新金控联合，充分发挥苏高新金控的资本实力和政府平台优势，打造苏州金融小镇。张江高科联合上汽集团和阿里巴巴联合投资的智能电车项目“智己汽车”，注册资本100亿元，其中上汽集团出资54亿元，持有54%的股权；张江高科与阿里巴巴各出资18亿元，分别持有18%股权，该品牌已经在2021年1月首发两款车型——智能纯电轿车和智能纯电SUV。通过资源整合，实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，弥补合作双方各自短板，充分发挥合作机构的融资成本优势，发挥龙头企业招商拉动作用，形成“1+1>2”的发展合力。
3.增强立体化服务能力，全方位精准对接企业需求。
金茂产城发力城市运营，在注重产业导入的同时，赋能城市整体形象的打造和服务能力提升，驱动城市向智慧服务型城市靠拢。中新集团、锦和商业、德必作为近两年上市的园区运营企业，从三家公司的融资资金流向来看，大部分资金都流向自身产业发展服务能力构建的一些关键环节和重点领域。其中，中新集团挖掘、投资生物医疗、IT产业链、5G、大数据等战略新兴产业方向初创企业，进行股权和债权的投资；锦和商业融资资金流向拓展公司园区、楼宇及其他园区、楼宇的增值服务等业务；德必融资资金重点流向“园区智慧精装一体化升级项目”。因此，打造智慧化、未来化的综合服务配套环境，提升信息化水平，建立立体化服务体系，实现精细化运营发展，成为产业投资运营商下一步的重点工作。